Se você é uma pessoa que trabalha na área de construção civil, é bem provável que a incorporação imobiliária faça parte do cotidiano de sua empresa. No entanto, pode ser que você não conheça todos os procedimentos e documentos necessários para que ela possa acontecer.
Mas não se preocupe, você não é o único. O processo de incorporação imobiliária é um pouco complexo e, justamente por isso, preparamos este artigo para explicar de maneira simplificada como ele funciona! Confira!
O que é incorporação imobiliária?
Incorporação imobiliária é todo processo por meio do qual um prédio que será construído é incorporado ao terreno. Normalmente esse terreno pertence a um terceiro, que é pago por isso, sendo que muitas vezes recebe unidades autônomas (apartamentos) que farão parte do prédio.
O processo de incorporação imobiliária possui três agentes principais:
- O dono do terreno, que cede o espaço para a construção;
- A construtora, que é responsável por realizar a obra;
- A incorporadora, que trabalha em parceria com as outras duas partes e lida com a venda das unidades, seja ainda na planta ou já prontas.
A incorporadora imobiliária tem como objetivo fazer com que todos possam trabalhar com segurança jurídica, ela é responsável por firmar contrato tanto com o dono do terreno quanto com a empresa de construção que irá executar a obra. No contrato, ficam estabelecidos os direitos, deveres, prazos e pagamentos de cada um.
O que deve ser observado antes da incorporação imobiliária
A primeira coisa importante a fazer é o estudo da viabilidade econômica, comercial e ambiental da obra. Nessa etapa, a incorporadora deve contar com especialistas que possam responder a perguntas como:
- Qual o lucro que a obra irá gerar?
- O valor a ser cobrado pelas unidades para que não haja prejuízo é compatível com a realidade do mercado?
- O local pretendido fica em área de preservação ambiental ou com problemas de deslizamento?
Antes de adquirir a área os ou direitos para construir, é necessário avaliar o solo, a vizinhança e descobrir se o mercado consumidor pretendido (classe econômica, faixa etária de moradores, etc.) irá se interessar em morar naquela região.
O que é Valor Geral de Vendas?
O Valor Geral de Vendas (VGV) trata-se da soma de todo o potencial de vendas do empreendimento. Essa é uma estimativa que deve ser realizada pela incorporadora, em que o objetivo deva ser o de saber qual o valor que se espera receber ao realizar a venda de todas as unidades pelo preço inicialmente estipulado para elas. Por exemplo, em um empreendimento com 150 apartamentos, em que cada um deles custa R$400.000, o VGV é de R$60.000.000 (sessenta milhões).
É essencial ter em mente que o Valor Geral de Vendas é só um valor aproximado, que serve como uma importante ferramenta para determinar a viabilidade comercial do empreendimento e o valor que poderá ser gasto com a construção, marketing, entre outros. Normalmente, o lucro real varia em relação ao VGV por causa de circunstâncias normais do mercado imobiliário, como negociações e comissões.
Quais os documentos necessários para a incorporação imobiliária?
Regida pela Lei 4.195/1964, a incorporação imobiliária criou um processo mais exigente, a fim de coibir golpes na venda de apartamentos na planta.
Para que seu empreendimento esteja em situação regular, é necessário providenciar e entregar no Cartório de Imóveis os seguintes documentos, em duas vias, e com firma reconhecida quando for o caso:
- Requerimento de incorporação, junto com contrato social, quando a incorporadora imobiliária for pessoa jurídica;
- Escritura do terreno ou título de propriedade com valor equivalente;
- Certidões negativas federais: da Receita Federal, da Justiça do Trabalho e da Justiça Federal;
- Certidões negativas estaduais: da Fazenda Estadual e da Justiça Estadual;
- Certidão negativa de tributos municipais;
- CND (Certidão Negativa de Débito) do INSS, tanto do incorporador quanto do titular do terreno, caso não sejam a mesma pessoa ou empresa;
- Certidão Negativa de Protesto de Títulos dos últimos cinco anos;
- Certidão negativa de tributos municipais do imóvel;
- Certidão negativa de ônus e ações do registro de imóveis;
- Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos vinte anos;
- Projeto arquitetônico de construção já aprovado pelo órgão responsável;
- Tabelas com os quadros da NBR 12.721/2006, devidamente preenchidos de I a VIII pelo engenheiro responsável, discriminando as especificidades técnicas da obra;
- Alvará de construção;
- Discriminação das frações ideais de terreno de cada unidade autônoma do empreendimento;
- Atestado de idoneidade financeira — esse documento deve ser elaborado por empresa de crédito que opere no Brasil há no mínimo cinco anos;
- Declaração descritiva da garagem, número de veículos e disposição planejada;
- Declaração sobre o empreendimento estar ou não sujeito a um período de carência de 180 dias.
É muito importante saber que os documentos só poderão ser entregues no Cartório de Imóveis que possui jurisdição sobre a região onde o empreendimento será realizado.
Todas as certidões referentes ao incorporador imobiliário deverão ser tiradas em sua cidade de domicílio e dentro dos últimos noventa dias, a não ser que esteja especificado prazo diferente no documento.
Quando o dono do terreno não for o incorporador, é necessário que o primeiro outorgue poderes de procurador ao segundo, e esse documento deve ser apresentado junto com os demais.
Após a entrega de todos os documentos jurídicos que descrevemos acima, no Cartório de Imóveis, tem-se o Memorial de Incorporação, que serve como uma comprovação de que a obra é idônea. Com isso, já é permitido começar a venda e a negociação de apartamentos na planta, assim como a sua construção.
Ufa. Realmente, bastante complexo. O processo de incorporação imobiliária não é tão simples, entretanto, hoje em dia não é preciso perder tempo e sair de casa para obter todos os documentos que são necessários. Você consegue solicitar online a segunda via de inúmeros tipos de certidões e receber pelos Correios em casa ou no trabalho. Esse processo vai ser muito mais rápido e descomplicado, e sua empresa estará autorizada a vender, construir e lucrar em muito menos tempo.
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